da alíquota cheia
Com as estimativas atuais (CBS 9,21% e IBS 18,70%), a locação paga cerca de 8,37% sobre a base. A CBS começa em 2027 e o IBS sobe aos poucos até 2033.
ALUGUEL NA REFORMA TRIBUTÁRIA
Quanto o seu aluguel
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vai pagar de imposto?
Responda quatro perguntas e veja o imposto de hoje e o de cada ano até 2033, já com a redução de 70% da locação e o redutor social. Para quem aluga como pessoa física ou por uma holding.
- Regras da LC 214/2025
- Alíquotas estimadas pelo Comitê Gestor do IBS
- A conta fica no seu navegador
QUEM PAGA E COMOA redução de 70%
A redução de 70%
vale para quem paga.
A locação de imóvel paga IBS e CBS com 70% de redução: sobra 30% da alíquota cheia. A holding paga sempre. A pessoa física só paga se passar dos limites abaixo. Quem não passa continua só com o imposto de renda.
por imóvel residencial
O redutor social sai da base todo mês, por imóvel residencial alugado. É corrigido pelo IPCA. Imóvel comercial não tem redutor.
limites da pessoa física
As duas condições juntas: mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel no ano (R$ 20 mil por mês). Ou mais de R$ 288 mil no ano (R$ 24 mil por mês), com qualquer número de imóveis.
| Imóveis alugados | Aluguel no ano | Paga? |
|---|---|---|
| Até 3 | Até R$ 288 mil | Não só IR |
| Mais de 3 | Até R$ 240 mil | Não só IR |
| Mais de 3 | Acima de R$ 240 mil | Sim com 70% de redução |
| Qualquer número | Acima de R$ 288 mil | Sim com 70% de redução |
O teste usa o aluguel recebido no ano anterior; o limite de R$ 288 mil vale também dentro do próprio ano. Holding paga sempre.
NOTA DE LOCAÇÃOA nota do aluguel
A nota do aluguel
no padrão nacional.
A partir de 1º de dezembro de 2026, empresa que aluga imóvel e o grande locador pessoa física emitem NFS-e de locação. O Grillus monta a nota com o código da locação, o imóvel pelo CIB ou pelo endereço e o IBS e a CBS no leiaute da Receita.
Imóveis alugados
Cada imóvel com uso, CIB ou endereço, inscrição imobiliária e inquilino.
- Residencial e comercial separados
- O imóvel vai junto em cada nota
Aluguel recorrente
A nota do aluguel se repete para o mesmo inquilino, com boleto ou PIX se quiser.
- Sem ISS: locação não é serviço
- IBS e CBS da locação já preenchidos
Simulador no sistema
O mesmo simulador desta página fica dentro do Grillus, para o escritório mostrar ao cliente.
- Pessoa física e holding
- Alíquotas que você pode atualizar
DÚVIDASAluguel e
Aluguel e
reforma
A redução de 70% é só para quem passa dos limites?
A redução vale para todo locador que paga IBS e CBS. A holding paga sempre, então sempre tem a redução. A pessoa física só paga IBS e CBS se passar dos limites; quem fica abaixo deles não paga nada de IBS e CBS e continua só com o imposto de renda.
Tenho mais de 3 imóveis, mas recebo menos de R$ 20 mil por mês. Pago?
Não. Para a pessoa física pagar, precisa ter mais de 3 imóveis alugados e também passar de R$ 240 mil de aluguel no ano (cerca de R$ 20 mil por mês). Com mais de 3 imóveis e até R$ 240 mil, continua só com o imposto de renda. A exceção é passar de R$ 288 mil no ano: aí paga com qualquer número de imóveis.
Em 2026 já tem imposto novo?
Não há recolhimento de IBS e CBS sobre o aluguel em 2026. A nota de locação passa a ser exigida em 1º de dezembro de 2026. A CBS começa a ser paga em 2027.
O que é a opção dos 3,65%?
Contrato com prazo certo, assinado até 15/01/2025 e registrado em cartório até 31/12/2025, pode pagar 3,65% sobre a receita no lugar do IBS e da CBS até o fim do contrato. No residencial, no máximo até 2032.
O imposto de renda muda?
A reforma do consumo não mexe no imposto de renda. O simulador usa a tabela de 2026 para a pessoa física e o lucro presumido para a holding, com o acréscimo de 10% na presunção para receita acima de R$ 5 milhões no ano.
Posso decidir só com o simulador?
Não. É uma estimativa com as regras e alíquotas conhecidas hoje. O Senado ainda fixa as alíquotas de cada ano. Leve o resultado ao seu contador.
COMECE HOJEA nota do aluguel
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